最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例（二）

案例四

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，起诉请求确认该决定无效。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。对于涉及共同管理的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益不受侵害。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，故根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定：驳回某物业公司的起诉。

典型意义

业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。作为业主自我管理的权力机关，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，并不直接约束业主以外的主体，故并非小区业主的物业服务人没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性和实效性。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定另行主张。生活中，有的物业服务人被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。

案例五

灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司为某小区提供了日常保洁、保安巡逻、电梯日常维护保养等物业服务。因大多数业主未按时交纳物业费，某物业公司难以维持日常运营，物业管理服务标准逐渐降低，导致其与业主之间的矛盾加剧。后某物业公司在向业主陈某催收物业费未果后，将其诉至法院。

审理方式

审理法院对案涉小区的物业服务及欠费情况加强研判，考虑到案涉小区除陈某外，还有一百多位业主欠交物业费以及某物业公司欲提起批量诉讼的情况，法院决定前往小区开展巡回审理、现场办案。庭审中，法院对物业的服务质量进行详细调查并对相关法律问题释法说理，某物业公司认识到自己的服务确实不到位，并在法院主持下与陈某当场签订了调解协议，由业主根据物业公司提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费。庭审结束后，法院即时开展普法宣传，引导某物业公司与小区业主相互谅解，妥善化解了小区百余件潜在纠纷。

典型意义

物业费不仅是物业服务人提供服务的基础，也是维护小区电梯、配电、消防等设备设施正常运转的保障。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务；而物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。本案中，法院通过开展巡回审理，现场以案释法，促使物业双方取得谅解，实现了“办理一案、治理一片”，不仅减轻了当事人的诉累，也节约了司法资源，为业主营造了良好居住环境，实现了“三个效果”的有机统一。